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房屋貸款代辦 新華社合肥2月21日電 題：逾130城市密集出台樓市去庫存新政，政府「出手」效果幾何
新華社「新華視點」記者
自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，全國多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅徵收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產去庫存的強烈信號。
「新華視點」記者粗略統計，截至目前，已有超過130個城市出台去庫存新政。這些新政的內容主要是哪些效果如何
各地去庫存組合拳有哪些
記者梳理髮現，各地出台的去庫存政策主要分為5類：
——招數一：公積金槓桿成重要工具
住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據四川省住建廳統計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。
推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的「標配」。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省「一體化」政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋範圍，如四川省今年將推進住房公積金向城貸款 過戶鎮穩定就業新市民覆蓋，湖北已探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度等。
——招數二：降低稅費
多地政府採取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔。
甘肅省近日將住房轉讓手續費整體下調33%；江西全面清理房地產開發過程中的行政事業性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼；新疆將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。此舉惠及進城農民工、新就業大學生等購房群體，等同於他們已享受公積金優惠政策。
江西省南昌市日前正式出台文件，全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率。據南昌市稅務部門測算，預計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業所得稅6億元和2億元，將惠及400餘戶房地產開發企業。
——招數三：鼓勵農民進城購房
加快農民工市民化，鼓勵有條件的農民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出台政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。
——招數四：回購商品房作為保障房
不少地方利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。
此外，山西、廣西、安徽等省份貸款 過戶已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約佔總銷售面積的15%。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低於50%，山西貸款 過戶更是要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出台新政策探索「租售並舉」，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。
——招數五：實施房地產供給側改革
山東、寧夏將鼓勵企業利用存量房發展旅遊、養老、創業等地產，開展多元化經營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產等。
針對房地產庫存較大的地區，政府還允許開發企業修改城鎮規劃相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。
農民買房積極性提高了嗎
記者走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發現，當前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區去化周期達30餘月。河南省住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說：「縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。」
各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調查發現，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實行農民進城補貼政策，農民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經發放到位，共發放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現逐漸增多的趨勢。「好多農民都是衝著補貼來的。」舞陽華鑫置業有限公司副總經理臧沖說，今年春節期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。
房價高仍是影響農民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有四年，但一直沒有購房，「雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力範圍。」
除瞭望而生畏的高房價，受訪農民們表示，買房還擔心三個問題：一是能否享受本地市民的公共服務與資源二是老家的土地與宅基地怎麼辦三是有沒有穩定的收入
廣西社科院社會學研究所研究員羅國安認為，農民進城買房成為「新市民」，既是經濟問題，也是社會問題。農民購房意願受到就業機會、子女上學、公共服務、醫療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農民放棄了進城定居的念想，他們寧願將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。
房地產商會主動降價嗎
對於購房者關心的房價問題，臧沖等業內人士認為，從目前來看，三四線城市房地產商普遍採取的是穩價策略。受成本等因素影響，短期內不可能出現普遍的大幅降價。
「目前尚沒有降價措施。」廣西一大型房地產企業負責人認為，房地產銷售價格下跌不太可能。對房地產開發商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非在土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間並不大。
一位中部城市的房管局局長坦言，儘管地方政府頻頻要求開發商降價，但去庫存政策無形中「保住」了房價，「價格在穩中有小幅度增長。」
在廣西保利置業集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產開發商願意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴重沒法維持下去了，要解決現金流的問題。所以降價不是持續發展的對策，難以成為開發商的主動行為。
對於市場上強烈的「降價」呼聲，廣西南寧鼎盛聯合置業董事長任爾翔說，房地產銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。「只有地方政府減少對『土地財政』的依賴，推出更多實質性優惠措施，企業才有降價空間。」（記者：張紫贇、劉金輝、覃星星、鄭鈞天）節后人民幣一改節前頹勢，雖然目前還看不出有任何高歌猛進的跡象，但至少給了人民幣空頭一記重擊。近日不少在企業做財務的朋友詢問現在市場究竟是人民幣多頭占優還是空頭占優，因為他們看到很多文章以境內外人民幣同步升值為論據，認為人民幣空頭已經退卻。果真如此的話，財務總監們就要慎重盤算一下自己的結售匯時機了，萬一出手晚了，這一波行情可能就錯過了。
首先強調一下，從幾天之內的即期匯率走勢來判斷市場是多頭占優還是空頭占優是非常不嚴謹的。簡單講就是：升值並不意味著市場看好人民幣，貶值也不一定意味著市場看跌人民幣。
這里面主要有兩個原因：
一是在岸人民幣市場是一個實盤為主的市場，影響市場走勢的大額交易不一定帶有強烈的主觀情緒因素。
在我國，商業銀行主要進行的是代客交易，即代理企業和居民個人進行有實需背景的外匯交易。雖然看上去每天銀行間市場機構與機構之間的交易很頻繁，但如果沒有企業和個人的實際需求，國內金融機構真正出於低買高賣的投機動機自主進行的交易較少，因此市場走勢和交易員們自身的判斷關係並不密切，和企業以及個人客戶對匯率走勢的主觀預期關係較大。
但由於企業和個人客戶的外匯交易需要實需背景，這使得很多交易雖然能夠嚴重影響匯率走勢，但是交易的發起卻不一定建立在客戶對未來人民幣升貶值有傾向性判斷的基礎之上。簡單說就是：很多交易與市場情緒無關。
舉例而言，在一個實盤交易為主的市場上，經常會有一些大企業必須在某些交易日進行結售匯操作，以滿足其企業運營的客觀需求，這時外匯市場很容易因這一筆較大的交易需求而打破此前的均衡狀態，即期匯率隨即進行迅速調整。所以雖然有時人民幣突然升值，但可能僅僅是恰好有一家或幾家較大的出口企業必須當天進行大額結匯而已，和市場的多空情緒並無必然聯系。
再舉一個例子，在人民幣單邊升值階段，國內企業借了大量的海外貸款，而且在國內結匯后並未采用遠期購匯合約等衍生金融工具對沖未來償還貸款時的匯率風險。在人民幣結束單邊升值行情之后，所有未進行風險對沖的外幣貸款均面臨巨大的匯率風險，這時很多企業會選擇提前償還貸款，這就會立即導致大量資本項目下的境內購匯行為，從而給人民幣施加貶值壓力。
但是這種貶值壓力並非一定源自人民幣的貶值預期，因為這些購匯還貸的企業即使認為將來人民幣不一定繼續貶值，而是雙向波動，甚至可能繼續升值，他們也不敢繼續持有美元貸款負債。因為在雙向波動格局下，企業無法確保將來貸款到期時匯率水平一定是有利於自己的，所以保留巨大的匯率風險敞口是很不理智的。
有人可能會問，這時企業可以簽署遠期購匯（售匯）合約鎖定未來的償債成本呀。的確如此，但問題是很多企業當初借外幣貸款就是看中了人民幣與外幣的“利差”以及人民幣的“升值”前景，試圖賺取“利差+匯差”的雙重收益，這是一種典型的投機行為。
如果現在他們簽署遠期購匯合約鎖定償債成本，由於人民幣利率高，美元的遠期價格是升值的，而且升值的幅度完全會抵消掉人民幣的利差優勢，所以一旦簽署遠期購匯合約，他們就無利可圖了。對此不熟悉的朋友可以復習一下大學本科國際金融課程里面的“利率平價理論”，一看就會明白的。既然無利可圖，自然是提前償還貸款比較簡單快捷。
簡單講，企業因償還海外貸款所導致的大規模購匯行為，雖然可能導致人民幣即期匯率貶值，但卻不能說明企業認為人民幣一定會大幅貶值。只要他們認為人民幣升值趨勢中止就足以導致這種集中購匯行為。所以升值未必意味著人民幣多頭情緒主導市場，貶值也未必意味著人民幣空頭情緒主導市場。
二是必須考慮央行調控市場情緒的因素。
央行既是外匯市場的監管者也是市場交易的參與者，在有央行參與的情況下，匯率的漲跌是否代表多空情緒的變化就更加難以判斷了。
首先強調一點，在有管理的浮動匯率制度下，央行對市場進行干預是有法理依據的，也是很正常的行為，不值得大驚小怪。在央行入市的情況下，即使一個月內每一天結售匯都是逆差，人民幣照樣可以升值；反過來也一樣，即使每一天結售匯都是順差，人民幣照樣可以貶值。
春節之后，央行對人民幣投機勢力的口頭警告趨於嚴厲，希望抑制貶值預期的態度十分明顯，這是節后人民幣升值不可忽視的原因。但扣除央行因素之外，市場總體情緒究竟是多頭占優還是空頭占優就很難講了。
總體而言，僅憑節后人民幣升值是不能得出人民幣空頭退卻的結論的。筆者在前期文章中曾經指出，只有銀行代客結售匯持續恢復順差，才能得出人民幣多頭情緒重新主導市場的結論，其他的指標可能都不靠譜兒。
考慮到我國對外貿易順差較大的國情，如果銀行代客結售匯僅是小幅順差，比如每月幾十億美元，仍然不能得出多頭情緒主導市場的結論，只能說空頭情緒明顯降溫。只有銀行代客結售匯持續數月維持100億美元以上的順差規模，我們才能得出貶值預期消退的結論。
審視一下周三和周四的開盤價和收盤價，似乎情況仍然不是很樂觀。在岸市場周三、周四的開盤價分別為6.5300和6.5227，分別高出中間價63和75個基點；收盤價分別為6.5259和6.5176（下午4點30分），分別超出中間價22和24個基點。
雖然還沒有具體的交易數據，但根據歷史經驗，這種全天交易基本在中間價上方進行的情況一般意味著銀行體系結售匯總體呈逆差狀態，因此現在我們還不能對后市的發展過於樂觀。
與貶值預期的戰斗是一場持久戰，現在應該說僅僅是序幕開啟，但只要央行的態度足夠堅決，筆者還是相信取得成功並不難，預計人民幣年內難有大的貶值空間。
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